Mês: maio 2021

É possível a venda de imóvel que está alugado?

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Com o mercado imobiliário aquecido, muitos inquilinos estão sendo surpreendidos com notificações dos Locadores informando o interesse de venda do imóvel, o que geralmente causa uma surpresa desagradável ao Locatário.

Inicialmente, devemos entender que no caso de venda do imóvel que encontra-se locado, a lei do inquilinato (lei 8.245/91) prevê o direito de preferência ao locatário. Isso quer dizer que o inquilino tem o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente e em igualdade de condições com terceiros interessados.

Em outras palavras: proprietário/locador não é obrigado a vender seu imóvel, mas caso queira vende-lo, está obrigado a oferecer primeiramente ao locatário, nas mesmas condições de terceiros.

Vale ressaltar que a notificação deve ser realizada de maneira inequívoca, podendo ser de qualquer forma, desde que por meios que viabilizem a demonstração do inequívoco recebimento pelo locatário, uma vez que, a partir do recebimento, este terá um prazo de 30 dias para aceite da proposta de aquisição do imóvel.

Caso não manifeste seu interesse, após o prazo de 30 dias o locatário terá perdido seu direito de adquirir o imóvel, ou seja, perderá o direito de preferência.

Desta forma, passados os 30 dias do recebimento da notificação sem qualquer manifestação do inquilino, fica entendido que não aceitou a proposta e o locador pode alienar o imóvel para terceiros, nas mesmas condições oferecidas ao locatário.

O imóvel foi vendido, e agora?

Caso o locatário não tenha interesse na compra do imóvel e o locador tenha realizado a venda à terceiro, surge uma dúvida muito interessante: Como fica o contrato de locação em vigor?

A primeira situação é a que o adquirente opta pela continuidade da locação, situação comum e que requer apenas um aditamento ao contrato em vigor para alteração do Locador, que passará a ser o adquirente.

Pode ocorrer, também, de o adquirente não pretender prosseguir com a Locação em curso, situação mais complexa de dependerá da análise do caso concreto.

Neste caso, o Adquirente poderá denunciar o contrato (requerer a rescisão do contrato), devendo conceder o prazo de noventa dias para desocupação do imóvel. Porém, importante observar que o adquirente não poderá denunciar o contrato caso haja clausula expressa prevendo a continuidade da locação em caso de venda, bem como o contrato deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. Assim, verifica-se que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.

JOÃO HENRIQUE ROVERE BRAHA é advogado e sócio do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

A empresa pode controlar a vida o pessoal do empregado?

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A mídia exerce influência em relação as transformações que podem proporcionar ao corpo, fornecendo ferramentas estéticas de modelação a qualquer custo. Em tempos de redes sociais e exposição maciça de corpos perfeitos se gerou uma busca desenfreada pelo corpo “ideal”.

As pessoas “perfeitas” existem e moram nas mídias. Elas são bonitas, inteligentes, divertidas, engraçadas, e, além de todas essas vantagens, comem pouco e têm, por causa disso e da malhação constante, um corpo escultural.

Entretanto, essa busca desenfreada pelo perfeito pode acarretar desajuste de ordem física, pedagógica, psíquica e social. E no ambiente laboral, o empregador pode impor ao empregado que faça dietas e se encaixe em um padrão “ideal” de peso?

Uma loja de bijuterias situada no estado de Minas Gerais foi condenada ao pagamento de indenização por danos morais a uma vendedora que era obrigada a fazer regime para receber uma complementação de R$ 200,00 no salário. Mensalmente, o empregador determinava que ela subisse em uma balança para comprovar a perda de peso e garantir a bonificação.

No processo, a vendedora revelou que a cobrança de perda de peso teve início após o término do período de experiência. Segundo ela, “o sócio da empresa passou a promover assédio moral, fazendo referências ao sobrepeso”. E que ele chegou a levar uma balança para o local de trabalho, com o objetivo de pesar a empregada uma vez por mês para acompanhar a perda do peso.

Bilhetes e áudios anexados ao processo provaram o assédio sofrido pela vendedora.

Em defesa, a loja de bijuterias alegou não concordar com a indenização deferida à ex-vendedora. Argumentou que havia, por parte de seu sócio, a preocupação de “pai para filha”, e que as conversas eram privadas, sem constranger a vendedora.

Segundo a empregadora, os R$ 200,00 seriam destinados para o pagamento da academia de ginástica e alimentação especial. “Tudo com o mais puro intuito de incentivar a reclamante da ação a desenvolver hábitos saudáveis e desvencilhado do pacto laboral”, alegou a defesa.

Para o desembargador do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região responsável pelo caso, a forma de o sócio se dirigir à empregada, com a pesagem antes do pagamento do salário e impondo metas de emagrecimento, é algo inacreditável, pois submeteu a ex-vendedora a constrangimento e tratamento depreciativo e humilhante.

Esse tipo de cobrança reiterada por perda de peso por parte do empregador se torna abusiva, pois foge da razoabilidade e de todos os padrões de civilidade e normalidade, com violação aos direitos de personalidade.

 

KELLY CRISTINE ALVES FERREIRA DA COSTA é advogada e sócia do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

É possivel receber mais de um benefício do INSS?

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Como é sabido, a Previdência Social tem como finalidade, acolher os segurados e seus dependentes, provendo subsistência ao trabalhador, em caso de perda de sua capacidade laborativa por motivo de doença, acidente de trabalho, maternidade, reclusão, morte e velhice.

Mas o que acontece quando o segurado atinge todos os requisitos para receber mais de um benefício?

De acordo com a lei, dependerá dos tipos de benefício a que o segurado tiver direito, vedando expressamente o acumulo de benefícios como:

• Aposentadoria e auxílio doença;

• Mais de uma aposentadoria;

• Auxílio-acidente e aposentadoria (após 1997);

• Aposentadoria e abono de permanência de benefício;

• Salário-maternidade e auxílio doença;

• Mais de uma pensão deixada por cônjuge ou companheiro, exceto pensões oriundas do mesmo instituidor do exercício de cargos cumuláveis, na forma do artigo 37, da Constituição Federal de 1988;

• Seguro-desemprego e outro benefício previdenciário, salvo pensão por morte ou auxílio acidente, respeitadas todas as exceções aos casos apresentados.

Desta forma, têm-se que os benefícios cumuláveis são:

• Pensão por morte decorrente de cônjuge ou companheiro de um regime da previdência social + outra pensão por morte de regime diverso ou pensões aliadas às atividades militares presentes nos artigos 42 e 142, da Constituição Federal de 1988;

• Pensão por morte decorrente de cônjuge ou companheiro de um regime da previdência social + aposentadoria (Regime Geral ou Próprio da Previdência Social) ou com proventos de inatividade alienados às atividade militares presentes nos artigos 42 e 142, da Constituição Federal de 1988;

• Pensões alienadas às atividades militares presentes nos artigos 42 e 142, da Constituição Federal de 1988 + aposentadoria (Regime Geral ou Próprio da Previdência Social).

Com a reforma algumas regras para a acumulação dos benefícios previdenciários foram estabelecidas, sendo assegurado o recebimento do valor integral atrelado ao benefício mais vantajoso, além de uma parte de cada um dos demais, apurado cumulativamente, respeitando os seguintes critérios:

• 60% do valor que exceder 1 salário mínimo, até o limite de 2 salários mínimos;

• 40% do valor que exceder 2 salários mínimos, até o limite de 3 salários mínimos;

• 20% do valor que exceder 3 salários mínimos, até o limite de 4 salários mínimos;

• 10% do valor que exceder 4 salários mínimos.

Cabe ressaltar que quando o valor do benefício mais vantajoso for de um salário mínimo, não existirá redução – devendo o segurado recebe-lo em sua integralidade.

DAYSE MENEZES TRINDADE é advogada do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

O inventário extrajudicial

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O inventário, em suma, nada mais é que um procedimento destinado a apurar todos os bens, direitos e dívidas do falecido, os quais serão partilhados aos herdeiros. Há duas formas de realizar o inventário, pela via judicial ou extrajudicial.

O advento da Lei n. 11.441/2007 introduziu ao Código de Processo Civil a possibilidade de realizar o inventário pela via cartorária, em busca da simplificação da vida jurídica dos cidadãos brasileiros, sem a atuação obrigatória do juiz de direito.

O tema em exposição está amparado pelo art. 610 Código de Processo Civil de 2015, que dispõe:

Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial. § 1º Se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública, a qual constituirá documento hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras. § 2º O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.

Desta forma, em síntese, os requisitos para a realização do inventário extrajudicial, são: capacidade civil plena de todos os herdeiros; acordo entre todos os herdeiros; todos os herdeiros estejam assistidos por advogados; comprovação de quitação dos débitos fiscais; pagamento do ITCMD; lavratura da escritura pública.

Aliás, o primeiro passo para dar início nesta modalidade de inventário, é a contratação de um advogado especializado com vistas à preservação dos interesses da parte. Por conseguinte, todos os documentos necessários deverão ser reunidos para que seja possível apurar e quitar o ITCMD. Após, a minuta da partilha de bens será elaborada pelo advogado e protocolada junto ao Cartório de Notas, que por sua vez, poderá ser qualquer cartório do território nacional, independentemente do local do óbito ou de onde estejam situados os bens deixados pelo de cujus. Após o cumprimento de todas as etapas, o Tabelião lavrará a Escritura Pública de Inventário e colherá a assinatura de todos os herdeiros.

Como conclusão, a chegada do inventário extrajudicial foi de certa forma vital para desburocratizar o procedimento, tornando-o mais célere e acessível a todos, dês que cumprido os requisitos exigidos.

MATHEUS CARNELÓS é advogado do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

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