Mês: junho 2021

O que é multipropriedade?

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A multipropriedade, também conhecida como Time Sharing, foi publicada pela Lei 13.777/18, que por sua vez, alterou alguns dispositivos do Código Civil e também da Lei de Registros Públicos, e pode ser caracterizada como uma modalidade de condomínio no qual se partilha o uso do bem imóvel em frações fixas de tempo, garantindo o uso exclusivo entre os coproprietários.

Em outras palavras, o Código Civil em seu artigo 1.358-C define o conceito deste instituto da seguinte forma: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”

A instituição da Multipropriedade também está definida no mesmo Código, mas em seu art. 1.358-F, e prevê a instituição por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo, ainda, constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Os direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção do condomínio da multipropriedade são:

• Usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

• Ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

• Alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;

• Participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em assembleia geral do condomínio em multipropriedade, bem como assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso.

Não se pode esquecer que a administração do imóvel e de suas instalações, equipamento e imobiliários cabe a pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio da multipropriedade, ou na sua falta, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condomínios. O responsável tem como atribuição coordenar a utilização do imóvel pelo multiproprietário durante o período convencionado, manutenção, conservação, limpeza do imóvel, cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários e etc.

Nos tempos atuais, o tema em questão se torna uma opção aos interessados na partilha da utilização do bem imóvel, com diversos proprietários, onde de maneira alternada vão fazendo uso cada qual no seu turno.

Portanto, é imprescindível, assim, a busca por conhecimento especializado de um advogado que possa auxiliar o interessado nesta modalidade, especialmente na análise, revisão ou elaboração de contrato, a fim de dar seu parecer sobre as consequências do não cumprimento de suas cláusulas, como multas, juros e retenção, bem como para evitar lacunas no contrato, ambiguidades e cláusulas ilegais, trazendo mais segurança para o negócio que será feito.

MATHEUS CARNELÓS é advogado do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

Exoneração de fiança locatícia: Quando posso deixar de ser fiador?

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Com as dificuldades na realização do sonho da casa própria, o contrato de aluguel faz parte do dia a dia do cidadão brasileiro, e junto dele temos a famigerada figura do fiador.

O fiador nada mais é que uma garantia pessoal do cumprimento do contrato, e que caso não seja honrado, poderão seus bens responder pelo débito, inclusive havendo a possibilidade de se penhorar o bem de família daquele que assina contrato de fiança em locação residencial.

Assim, assumir a posição de fiador deve ser precedida de muita cautela, mas e caso o contrato já tenha sido assinado, pode o fiador se exonerar no momento que achar conveniente? A resposta é: via de regra, não pode!

A locação de imóveis urbanos é regulada pela lei nº 8.245, conhecida pela lei do inquilinato, e a questão da fiança apresenta-se principalmente em seu art. 40, entretanto, a sua interpretação gerava algumas dúvidas, uma vez que seu inciso x, em sua parte final, fala na possibilidade do fiador notificar seu desejo de se desonerar da fiança ficando responsável por 120 dias.

Contudo, deve-se observar que o início do inciso nos diz que essa faculdade do fiador só existe quando o contrato de locação se torna indeterminado.

Nesse sentido, o STJ, ao julgar o REsp 1798924, entendeu que fiadores podem notificar o locador de sua intenção de desoneração a qualquer tempo, mas seus efeitos só são produzidos no período de indeterminação do contrato.

Em outras palavras, caso o contrato tenha prazo de duração de 30 meses, como o usual, e passados 10 meses os fiadores notifiquem sua intenção de deixarem de ser fiadores, essa notificação só produziria efeitos em 20 meses, com o fim dos 30 meses previstos incialmente no contrato, a partir do qual passa a locação a ser por tempo indeterminado, lembrando que ainda devendo se contar mais 120 dias de responsabilidade do fiador, conforme disposição legal.

Portanto, o fiador deve observar que uma vez que tenha assinado um contrato de aluguel ele será, em regra, garantidor deste até o fim do prazo inicialmente estipulado, não podendo de exonerar por simples notificação extrajudicial.

VINÍCIUS MACIEL DE PAULA THEODORO é estagiário do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

Existe um prazo para o INSS analisar o pedido de benefício?

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É comum que ao adentrar na esfera administrativa com o objetivo de requerer benefício previdenciário, muitas pessoas se questionem se existe um prazo para o INSS analisar o pedido ou não. Tal acontecimento advém do fato de que recorrentemente o Instituto demora meses para analisar o processo administrativo e, em alguns casos, até anos.

Com a pandemia esse evento se tornou ainda mais frequente. Conforme dados levantados pelo Instituto Brasileiro de Direito Previdenciário só a espera para a realização da perícia, por exemplo – tendo como fim a concessão do auxílio doença – chega a durar seis meses, ultrapassando a esfera da razoabilidade.

Apesar disso, de acordo com o artigo 49 da Lei nº 9.784/99 – lei que regulamenta o processo administrativo no âmbito da Administração Pública Federal – existe sim um prazo para o INSS decidir sobre qualquer requerimento administrativo. Esse prazo era de trinta dias a contar da conclusão da instrução do processo administrativo e podia ser prorrogado por mais trinta, se a autarquia manifestasse a necessidade de dilação.

Obviamente, não estava sendo respeitado.

Com o julgamento do Tema 1066 (Recurso Extraordinário n. 1171152), no dia 05 de fevereiro de 2021, a fim de encerrar a discussão e fixar um período de tempo que seja efetivamente cumprido, esse prazo mudou. O Supremo Tribunal Federal o ampliou ao referendar a decisão do Ministro Alexandre de Moraes, que em dezembro de 2020 homologou um acordo celebrado entre o Ministério Público Federal e o Instituto Nacional do Seguro Social.

Segundo o acordo, os novos prazos dependerão da espécie do benefício requerido e do seu grau de complexidade, sendo que o limite é de noventa dias, contados a partir do encerramento da instrução. Assim, de maneira geral, os benefícios de aposentadoria observarão o prazo máximo de noventa dias. A aposentadoria por invalidez, por sua vez, terá outro prazo: quarenta e cinco dias. Também observarão prazos distintos os benefícios de: salário maternidade (trinta dias); pensão por morte, auxílio reclusão e auxílio acidente (sessenta dias); e auxílio doença comum e por acidente de trabalho (quarenta e cinco dias).

O acordo também estipulou que a realização de perícias necessárias à concessão de benefício, previdenciário ou assistencial, deve cumprir o prazo máximo de quarenta e cinco dias após o seu agendamento. Se realizadas em unidades de perícia médica de difícil provimento de servidores, deverão ser efetuadas em até noventa dias.

Com eficácia no território nacional, os prazos fixados terão aplicabilidade a partir de seis meses contados da homologação do acordo, dando ao INSS a oportunidade de se adaptar às exigências. Segundo o relator do caso, Ministro Alexandre de Moraes, os novos critérios atendem o princípio da razoabilidade e permitem à administração pública adotar as medidas necessárias para a correta concessão dos benefícios.

 

TAYNÁ LOPES VIEIRA é estagiária do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

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