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O que é multipropriedade?

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A multipropriedade, também conhecida como Time Sharing, foi publicada pela Lei 13.777/18, que por sua vez, alterou alguns dispositivos do Código Civil e também da Lei de Registros Públicos, e pode ser caracterizada como uma modalidade de condomínio no qual se partilha o uso do bem imóvel em frações fixas de tempo, garantindo o uso exclusivo entre os coproprietários.

Em outras palavras, o Código Civil em seu artigo 1.358-C define o conceito deste instituto da seguinte forma: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”

A instituição da Multipropriedade também está definida no mesmo Código, mas em seu art. 1.358-F, e prevê a instituição por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo, ainda, constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Os direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção do condomínio da multipropriedade são:

• Usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

• Ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

• Alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;

• Participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em assembleia geral do condomínio em multipropriedade, bem como assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso.

Não se pode esquecer que a administração do imóvel e de suas instalações, equipamento e imobiliários cabe a pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio da multipropriedade, ou na sua falta, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condomínios. O responsável tem como atribuição coordenar a utilização do imóvel pelo multiproprietário durante o período convencionado, manutenção, conservação, limpeza do imóvel, cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários e etc.

Nos tempos atuais, o tema em questão se torna uma opção aos interessados na partilha da utilização do bem imóvel, com diversos proprietários, onde de maneira alternada vão fazendo uso cada qual no seu turno.

Portanto, é imprescindível, assim, a busca por conhecimento especializado de um advogado que possa auxiliar o interessado nesta modalidade, especialmente na análise, revisão ou elaboração de contrato, a fim de dar seu parecer sobre as consequências do não cumprimento de suas cláusulas, como multas, juros e retenção, bem como para evitar lacunas no contrato, ambiguidades e cláusulas ilegais, trazendo mais segurança para o negócio que será feito.

MATHEUS CARNELÓS é advogado do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

Exoneração de fiança locatícia: Quando posso deixar de ser fiador?

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Com as dificuldades na realização do sonho da casa própria, o contrato de aluguel faz parte do dia a dia do cidadão brasileiro, e junto dele temos a famigerada figura do fiador.

O fiador nada mais é que uma garantia pessoal do cumprimento do contrato, e que caso não seja honrado, poderão seus bens responder pelo débito, inclusive havendo a possibilidade de se penhorar o bem de família daquele que assina contrato de fiança em locação residencial.

Assim, assumir a posição de fiador deve ser precedida de muita cautela, mas e caso o contrato já tenha sido assinado, pode o fiador se exonerar no momento que achar conveniente? A resposta é: via de regra, não pode!

A locação de imóveis urbanos é regulada pela lei nº 8.245, conhecida pela lei do inquilinato, e a questão da fiança apresenta-se principalmente em seu art. 40, entretanto, a sua interpretação gerava algumas dúvidas, uma vez que seu inciso x, em sua parte final, fala na possibilidade do fiador notificar seu desejo de se desonerar da fiança ficando responsável por 120 dias.

Contudo, deve-se observar que o início do inciso nos diz que essa faculdade do fiador só existe quando o contrato de locação se torna indeterminado.

Nesse sentido, o STJ, ao julgar o REsp 1798924, entendeu que fiadores podem notificar o locador de sua intenção de desoneração a qualquer tempo, mas seus efeitos só são produzidos no período de indeterminação do contrato.

Em outras palavras, caso o contrato tenha prazo de duração de 30 meses, como o usual, e passados 10 meses os fiadores notifiquem sua intenção de deixarem de ser fiadores, essa notificação só produziria efeitos em 20 meses, com o fim dos 30 meses previstos incialmente no contrato, a partir do qual passa a locação a ser por tempo indeterminado, lembrando que ainda devendo se contar mais 120 dias de responsabilidade do fiador, conforme disposição legal.

Portanto, o fiador deve observar que uma vez que tenha assinado um contrato de aluguel ele será, em regra, garantidor deste até o fim do prazo inicialmente estipulado, não podendo de exonerar por simples notificação extrajudicial.

VINÍCIUS MACIEL DE PAULA THEODORO é estagiário do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

O inventário extrajudicial

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O inventário, em suma, nada mais é que um procedimento destinado a apurar todos os bens, direitos e dívidas do falecido, os quais serão partilhados aos herdeiros. Há duas formas de realizar o inventário, pela via judicial ou extrajudicial.

O advento da Lei n. 11.441/2007 introduziu ao Código de Processo Civil a possibilidade de realizar o inventário pela via cartorária, em busca da simplificação da vida jurídica dos cidadãos brasileiros, sem a atuação obrigatória do juiz de direito.

O tema em exposição está amparado pelo art. 610 Código de Processo Civil de 2015, que dispõe:

Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial. § 1º Se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública, a qual constituirá documento hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras. § 2º O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.

Desta forma, em síntese, os requisitos para a realização do inventário extrajudicial, são: capacidade civil plena de todos os herdeiros; acordo entre todos os herdeiros; todos os herdeiros estejam assistidos por advogados; comprovação de quitação dos débitos fiscais; pagamento do ITCMD; lavratura da escritura pública.

Aliás, o primeiro passo para dar início nesta modalidade de inventário, é a contratação de um advogado especializado com vistas à preservação dos interesses da parte. Por conseguinte, todos os documentos necessários deverão ser reunidos para que seja possível apurar e quitar o ITCMD. Após, a minuta da partilha de bens será elaborada pelo advogado e protocolada junto ao Cartório de Notas, que por sua vez, poderá ser qualquer cartório do território nacional, independentemente do local do óbito ou de onde estejam situados os bens deixados pelo de cujus. Após o cumprimento de todas as etapas, o Tabelião lavrará a Escritura Pública de Inventário e colherá a assinatura de todos os herdeiros.

Como conclusão, a chegada do inventário extrajudicial foi de certa forma vital para desburocratizar o procedimento, tornando-o mais célere e acessível a todos, dês que cumprido os requisitos exigidos.

MATHEUS CARNELÓS é advogado do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

Inventário: Herdeiro que goza exclusivamente do imóvel deve pagar iptu e cotas condominiais.

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Com o falecimento de um ente querido diversos problemas surgem, especialmente quando pensamos no inventário, procedimento judicial que pode acabar por desencadear uma série de conflitos entre os herdeiros na disputa do patrimônio deixado pelo “de cujus”.

Dentro deste cenário os bens imóveis costumam ser os protagonistas, muito devido ao seu valor elevado. E se não bastasse o interesse estritamente patrimonial, temos discussões sobre quem terá a posse temporária destes no curso do inventário.

O problema é que muitas vezes só um herdeiro ficará usufruindo do bem até a data da partilha, seja porque ele já residia no imóvel, ou por questões pessoais que impossibilitem os herdeiros de usufruir conjuntamente dele.

Quando nos deparamos com a situação descrita acima, normalmente existe um pedido feito pelos demais herdeiros para que seja pago um aluguel proporcional pelo herdeiro que goza exclusivamente do bem, ou seja, será calculado o valor que seria normalmente cobrado caso o imóvel fosse alugado, e sendo pago aluguel na proporção do quinhão dos herdeiros. Assim, a mesma lógica pode ser aplicada ao IPTU e cotas condominiais, que serão repartidas entre os herdeiros na proporção de seu quinhão.

Contudo, quando não existe o pedido de aluguel proporcional, não pode aquele que goza do bem de forma exclusiva pretender repartir o IPTU e cotas condominiais entre os herdeiros, como se fosse dívida do espólio, sob pena de estar configurado um enriquecimento sem causa, assim decidiu o STJ no RESP Nº 1.704.528 – SP.

No caso em questão, a inventariante gozava do bem imóvel de forma exclusiva desde o falecimento do autor da herança, e no curso do processo de inventário pretendeu repartir entre os herdeiros os valores referente ao IPTU.

O relator, Ministro Marco Aurélio Bellizze, foi claro em seu voto, dizendo que até a data do óbito a dívida de IPTU e cotas condominiais pertence ao espólio; posterior ao falecimento, no caso de ocupação exclusiva por um herdeiro, a despesas devem ser descontadas do quinhão daquele que goza exclusivamente do bem.

Importante ressaltar que as dívidas de IPTU e de cotas condominiais são propter rem, sendo o imóvel quem responde por elas perante o fisco (IPTU) e o condomínio (cotas condominiais).

O que não é razoável é que essas despesas sejam repartidas entre os herdeiros no curso do inventário, sob pena de enriquecimento sem causa, ainda ficando livres os herdeiros para ajuizarem eventual ação de regresso contra o herdeiro que contraiu as dívidas no gozo exclusivo do bem.

VINÍCIUS MACIEL DE PAULA THEODORO é estagiário do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

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