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O que é multipropriedade?

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A multipropriedade, também conhecida como Time Sharing, foi publicada pela Lei 13.777/18, que por sua vez, alterou alguns dispositivos do Código Civil e também da Lei de Registros Públicos, e pode ser caracterizada como uma modalidade de condomínio no qual se partilha o uso do bem imóvel em frações fixas de tempo, garantindo o uso exclusivo entre os coproprietários.

Em outras palavras, o Código Civil em seu artigo 1.358-C define o conceito deste instituto da seguinte forma: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”

A instituição da Multipropriedade também está definida no mesmo Código, mas em seu art. 1.358-F, e prevê a instituição por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo, ainda, constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Os direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção do condomínio da multipropriedade são:

• Usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

• Ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

• Alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;

• Participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em assembleia geral do condomínio em multipropriedade, bem como assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso.

Não se pode esquecer que a administração do imóvel e de suas instalações, equipamento e imobiliários cabe a pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio da multipropriedade, ou na sua falta, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condomínios. O responsável tem como atribuição coordenar a utilização do imóvel pelo multiproprietário durante o período convencionado, manutenção, conservação, limpeza do imóvel, cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários e etc.

Nos tempos atuais, o tema em questão se torna uma opção aos interessados na partilha da utilização do bem imóvel, com diversos proprietários, onde de maneira alternada vão fazendo uso cada qual no seu turno.

Portanto, é imprescindível, assim, a busca por conhecimento especializado de um advogado que possa auxiliar o interessado nesta modalidade, especialmente na análise, revisão ou elaboração de contrato, a fim de dar seu parecer sobre as consequências do não cumprimento de suas cláusulas, como multas, juros e retenção, bem como para evitar lacunas no contrato, ambiguidades e cláusulas ilegais, trazendo mais segurança para o negócio que será feito.

MATHEUS CARNELÓS é advogado do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

É possível a venda de imóvel que está alugado?

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Com o mercado imobiliário aquecido, muitos inquilinos estão sendo surpreendidos com notificações dos Locadores informando o interesse de venda do imóvel, o que geralmente causa uma surpresa desagradável ao Locatário.

Inicialmente, devemos entender que no caso de venda do imóvel que encontra-se locado, a lei do inquilinato (lei 8.245/91) prevê o direito de preferência ao locatário. Isso quer dizer que o inquilino tem o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente e em igualdade de condições com terceiros interessados.

Em outras palavras: proprietário/locador não é obrigado a vender seu imóvel, mas caso queira vende-lo, está obrigado a oferecer primeiramente ao locatário, nas mesmas condições de terceiros.

Vale ressaltar que a notificação deve ser realizada de maneira inequívoca, podendo ser de qualquer forma, desde que por meios que viabilizem a demonstração do inequívoco recebimento pelo locatário, uma vez que, a partir do recebimento, este terá um prazo de 30 dias para aceite da proposta de aquisição do imóvel.

Caso não manifeste seu interesse, após o prazo de 30 dias o locatário terá perdido seu direito de adquirir o imóvel, ou seja, perderá o direito de preferência.

Desta forma, passados os 30 dias do recebimento da notificação sem qualquer manifestação do inquilino, fica entendido que não aceitou a proposta e o locador pode alienar o imóvel para terceiros, nas mesmas condições oferecidas ao locatário.

O imóvel foi vendido, e agora?

Caso o locatário não tenha interesse na compra do imóvel e o locador tenha realizado a venda à terceiro, surge uma dúvida muito interessante: Como fica o contrato de locação em vigor?

A primeira situação é a que o adquirente opta pela continuidade da locação, situação comum e que requer apenas um aditamento ao contrato em vigor para alteração do Locador, que passará a ser o adquirente.

Pode ocorrer, também, de o adquirente não pretender prosseguir com a Locação em curso, situação mais complexa de dependerá da análise do caso concreto.

Neste caso, o Adquirente poderá denunciar o contrato (requerer a rescisão do contrato), devendo conceder o prazo de noventa dias para desocupação do imóvel. Porém, importante observar que o adquirente não poderá denunciar o contrato caso haja clausula expressa prevendo a continuidade da locação em caso de venda, bem como o contrato deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. Assim, verifica-se que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.

JOÃO HENRIQUE ROVERE BRAHA é advogado e sócio do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

O inventário extrajudicial

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O inventário, em suma, nada mais é que um procedimento destinado a apurar todos os bens, direitos e dívidas do falecido, os quais serão partilhados aos herdeiros. Há duas formas de realizar o inventário, pela via judicial ou extrajudicial.

O advento da Lei n. 11.441/2007 introduziu ao Código de Processo Civil a possibilidade de realizar o inventário pela via cartorária, em busca da simplificação da vida jurídica dos cidadãos brasileiros, sem a atuação obrigatória do juiz de direito.

O tema em exposição está amparado pelo art. 610 Código de Processo Civil de 2015, que dispõe:

Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial. § 1º Se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública, a qual constituirá documento hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras. § 2º O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.

Desta forma, em síntese, os requisitos para a realização do inventário extrajudicial, são: capacidade civil plena de todos os herdeiros; acordo entre todos os herdeiros; todos os herdeiros estejam assistidos por advogados; comprovação de quitação dos débitos fiscais; pagamento do ITCMD; lavratura da escritura pública.

Aliás, o primeiro passo para dar início nesta modalidade de inventário, é a contratação de um advogado especializado com vistas à preservação dos interesses da parte. Por conseguinte, todos os documentos necessários deverão ser reunidos para que seja possível apurar e quitar o ITCMD. Após, a minuta da partilha de bens será elaborada pelo advogado e protocolada junto ao Cartório de Notas, que por sua vez, poderá ser qualquer cartório do território nacional, independentemente do local do óbito ou de onde estejam situados os bens deixados pelo de cujus. Após o cumprimento de todas as etapas, o Tabelião lavrará a Escritura Pública de Inventário e colherá a assinatura de todos os herdeiros.

Como conclusão, a chegada do inventário extrajudicial foi de certa forma vital para desburocratizar o procedimento, tornando-o mais célere e acessível a todos, dês que cumprido os requisitos exigidos.

MATHEUS CARNELÓS é advogado do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

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