NEUBERN e THEODORO Advogados

Com as dificuldades na realização do sonho da casa própria, o contrato de aluguel faz parte do dia a dia do cidadão brasileiro, e junto dele temos a famigerada figura do fiador.

O fiador nada mais é que uma garantia pessoal do cumprimento do contrato, e que caso não seja honrado, poderão seus bens responder pelo débito, inclusive havendo a possibilidade de se penhorar o bem de família daquele que assina contrato de fiança em locação residencial.

Assim, assumir a posição de fiador deve ser precedida de muita cautela, mas e caso o contrato já tenha sido assinado, pode o fiador se exonerar no momento que achar conveniente? A resposta é: via de regra, não pode!

A locação de imóveis urbanos é regulada pela lei nº 8.245, conhecida pela lei do inquilinato, e a questão da fiança apresenta-se principalmente em seu art. 40, entretanto, a sua interpretação gerava algumas dúvidas, uma vez que seu inciso x, em sua parte final, fala na possibilidade do fiador notificar seu desejo de se desonerar da fiança ficando responsável por 120 dias.

Contudo, deve-se observar que o início do inciso nos diz que essa faculdade do fiador só existe quando o contrato de locação se torna indeterminado.

Nesse sentido, o STJ, ao julgar o REsp 1798924, entendeu que fiadores podem notificar o locador de sua intenção de desoneração a qualquer tempo, mas seus efeitos só são produzidos no período de indeterminação do contrato.

Em outras palavras, caso o contrato tenha prazo de duração de 30 meses, como o usual, e passados 10 meses os fiadores notifiquem sua intenção de deixarem de ser fiadores, essa notificação só produziria efeitos em 20 meses, com o fim dos 30 meses previstos incialmente no contrato, a partir do qual passa a locação a ser por tempo indeterminado, lembrando que ainda devendo se contar mais 120 dias de responsabilidade do fiador, conforme disposição legal.

Portanto, o fiador deve observar que uma vez que tenha assinado um contrato de aluguel ele será, em regra, garantidor deste até o fim do prazo inicialmente estipulado, não podendo de exonerar por simples notificação extrajudicial.

VINÍCIUS MACIEL DE PAULA THEODORO é estagiário do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

Com o falecimento de um ente querido diversos problemas surgem, especialmente quando pensamos no inventário, procedimento judicial que pode acabar por desencadear uma série de conflitos entre os herdeiros na disputa do patrimônio deixado pelo “de cujus”.

Dentro deste cenário os bens imóveis costumam ser os protagonistas, muito devido ao seu valor elevado. E se não bastasse o interesse estritamente patrimonial, temos discussões sobre quem terá a posse temporária destes no curso do inventário.

O problema é que muitas vezes só um herdeiro ficará usufruindo do bem até a data da partilha, seja porque ele já residia no imóvel, ou por questões pessoais que impossibilitem os herdeiros de usufruir conjuntamente dele.

Quando nos deparamos com a situação descrita acima, normalmente existe um pedido feito pelos demais herdeiros para que seja pago um aluguel proporcional pelo herdeiro que goza exclusivamente do bem, ou seja, será calculado o valor que seria normalmente cobrado caso o imóvel fosse alugado, e sendo pago aluguel na proporção do quinhão dos herdeiros. Assim, a mesma lógica pode ser aplicada ao IPTU e cotas condominiais, que serão repartidas entre os herdeiros na proporção de seu quinhão.

Contudo, quando não existe o pedido de aluguel proporcional, não pode aquele que goza do bem de forma exclusiva pretender repartir o IPTU e cotas condominiais entre os herdeiros, como se fosse dívida do espólio, sob pena de estar configurado um enriquecimento sem causa, assim decidiu o STJ no RESP Nº 1.704.528 – SP.

No caso em questão, a inventariante gozava do bem imóvel de forma exclusiva desde o falecimento do autor da herança, e no curso do processo de inventário pretendeu repartir entre os herdeiros os valores referente ao IPTU.

O relator, Ministro Marco Aurélio Bellizze, foi claro em seu voto, dizendo que até a data do óbito a dívida de IPTU e cotas condominiais pertence ao espólio; posterior ao falecimento, no caso de ocupação exclusiva por um herdeiro, a despesas devem ser descontadas do quinhão daquele que goza exclusivamente do bem.

Importante ressaltar que as dívidas de IPTU e de cotas condominiais são propter rem, sendo o imóvel quem responde por elas perante o fisco (IPTU) e o condomínio (cotas condominiais).

O que não é razoável é que essas despesas sejam repartidas entre os herdeiros no curso do inventário, sob pena de enriquecimento sem causa, ainda ficando livres os herdeiros para ajuizarem eventual ação de regresso contra o herdeiro que contraiu as dívidas no gozo exclusivo do bem.

VINÍCIUS MACIEL DE PAULA THEODORO é estagiário do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

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Exoneração de fiança locatícia: Quando posso deixar de ser fiador?

Inventário: Herdeiro que goza exclusivamente do imóvel deve pagar iptu e cotas condominiais.