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É possível a penhora de imóvel de fiador em contrato de locação comercial?

Desde o ano de 2018, precisamente em meados de junho, de forma surpreendente, a 1ª Turma do STF decidiu que não é possível penhorar o bem de família do fiador na locação comercial. Por maioria dos votos, os ministros proveram o Recurso Extraordinário (RE) 605709, no qual o recorrente alegava ser nula a arrematação de sua casa – localizada em São Paulo – em leilão ocorrido no ano de 2002.

O fundamento predominante da corrente vencedora consistiu no direito social à moradia, disposto no artigo 6º da Constituição Federal, inserido pela EC 26/00, e que a penhora do bem de família do fiador seria demasiada, haja vista a necessidade de garantir o mínimo existencial.

A ministra Rosa Weber fez considerações no sentido de que não se pode penhorar o bem de família na locação comercial, de modo que adotou-se entendimento de que a dignidade da pessoa humana e a proteção à família impedem a penhora do bem de família do fiador em locação comercial, sob pena de privilegiar a satisfação do crédito do locador do imóvel comercial ou o livre mercado.

Após o julgado em questão, levaram algumas decisões monocráticas a afastar a aplicação do precedente vinculante firmado pelo plenário do STF no RE 407.688 e no Tema 295 em hipótese de locação comercial.

Em outras palavras, considerou-se inconstitucional a exceção à proteção concedida ao fiador de contrato de locação, com previsão no art. 3º, VII, da lei 8.009/90, que permite a penhora de bem de família para satisfazer fiança concedida em contrato de locação, não abrangendo, exclusivamente, os contratos de locação comercial, mas sim, tão somente, os contratos de locação residencial, cujo fundamento é que a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia.

Em suma, caso esse entendimento prospere e permaneça, retorna-se à necessidade de os locadores de imóveis comerciais se acautelarem e exigirem outra garantia ou verificarem com cuidado se o imóvel pertencente ao fiador não se trata do seu único imóvel residencial.

MATHEUS CARNELÓS é advogado do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.

matheus.carnelos@neubernetheodoro.com