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É possível a venda de imóvel que está alugado?

Com o mercado imobiliário aquecido, muitos inquilinos estão sendo surpreendidos com notificações dos Locadores informando o interesse de venda do imóvel, o que geralmente causa uma surpresa desagradável ao Locatário.

Inicialmente, devemos entender que no caso de venda do imóvel que encontra-se locado, a lei do inquilinato (lei 8.245/91) prevê o direito de preferência ao locatário. Isso quer dizer que o inquilino tem o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente e em igualdade de condições com terceiros interessados.

Em outras palavras: proprietário/locador não é obrigado a vender seu imóvel, mas caso queira vende-lo, está obrigado a oferecer primeiramente ao locatário, nas mesmas condições de terceiros.

Vale ressaltar que a notificação deve ser realizada de maneira inequívoca, podendo ser de qualquer forma, desde que por meios que viabilizem a demonstração do inequívoco recebimento pelo locatário, uma vez que, a partir do recebimento, este terá um prazo de 30 dias para aceite da proposta de aquisição do imóvel.

Caso não manifeste seu interesse, após o prazo de 30 dias o locatário terá perdido seu direito de adquirir o imóvel, ou seja, perderá o direito de preferência.

Desta forma, passados os 30 dias do recebimento da notificação sem qualquer manifestação do inquilino, fica entendido que não aceitou a proposta e o locador pode alienar o imóvel para terceiros, nas mesmas condições oferecidas ao locatário.

O imóvel foi vendido, e agora?

Caso o locatário não tenha interesse na compra do imóvel e o locador tenha realizado a venda à terceiro, surge uma dúvida muito interessante: Como fica o contrato de locação em vigor?

A primeira situação é a que o adquirente opta pela continuidade da locação, situação comum e que requer apenas um aditamento ao contrato em vigor para alteração do Locador, que passará a ser o adquirente.

Pode ocorrer, também, de o adquirente não pretender prosseguir com a Locação em curso, situação mais complexa de dependerá da análise do caso concreto.

Neste caso, o Adquirente poderá denunciar o contrato (requerer a rescisão do contrato), devendo conceder o prazo de noventa dias para desocupação do imóvel. Porém, importante observar que o adquirente não poderá denunciar o contrato caso haja clausula expressa prevendo a continuidade da locação em caso de venda, bem como o contrato deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. Assim, verifica-se que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.

JOÃO HENRIQUE ROVERE BRAHA é advogado e sócio do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.