Blog

STF decide que cobrança de taxa de associação de moradores antes da lei sobre a questão é inconstitucional

A cobrança de taxa de manutenção e conservação por parte das Associações de moradores de loteamentos urbanos sempre foi um tema controvertido em nossos Tribunais Superiores, de modo que prevalecia o entendimento pela legalidade da cobrança.

Tal entendimento levava e consideração a vedação ao enriquecimento ilícito, uma vez que o proprietário do imóvel era beneficiado com os serviços da associação, resultando na valorização dos imóveis em decorrência da criação da Associação.

Ocorre que, no final do ano de 2020, o STF (Supremo Tribunal Federal), no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695.911, com Repercussão Geral (Tema 492), mudou o entendimento até então predominante, firmando a tese de que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei local que discipline a questão.

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

E como observação final, o prazo prescricional para cobrança de débitos de taxa associativa, é de 5 (cinco) anos, contados a partir de seu respectivo vencimento, e portanto, a cobrança poderá retroagir os últimos 5 anos, sendo possível cobrar as taxas associativas a partir de 11 de julho de 2017, mesmo sendo o proprietário não associado, desde que, já possuindo o lote anteriormente a tal data, tenha aderido ao ato constitutivo da associação, ou sendo novo adquirente, o ato constitutivo em questão esteja registrado no Registro de Imóveis.

Com isso, houve uma importante alteração jurisprudencial, que irá refletir em todos os processos em andamento que tratem sobre esse tema, desde que não tenha decisão de mérito transitada em julgado.

JOÃO HENRIQUE ROVERE BRAHA é advogado e sócio do escritório NEUBERN E THEODORO ADVOGADOS.